Duże zmiany od czerwca 2026 r. Nowe przepisy utrudnią wybudowanie domu na wielu działkach

Aktualne kryteria

Od 30 czerwca 2026 r. obowiązywać zaczną plany ogólne, a co za tym idzie kolejne ograniczenia, związane z wznoszeniem nieruchomości, które spełniać mają funkcję mieszkaniową, czyli m.in. domów jednorodzinnych. Obecnie ubiegając się o możliwość budowy, brana jest pod uwagę kwestia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli takowy występuje na naszej działce, można budować w zakresie, na jaki pozwala. W przypadku, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje na danym terenie, należy zwrócić się do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To dokument określający, co może zostać wzniesione na nieruchomości.

Warto podkreślić, iż aby decyzja mogła być wydana, trzeba spełnić określone warunki, m.in. działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, czy konieczność kontynuowania przez zabudowę istniejącej już funkcji. Chodzi więc o to, aby w okolicy powstawały inne domy a nie np. obiekty przemysłowe (hale, fabryki).

Co zakłada rewolucyjna zmiana?

Jednak wskutek reformy planowania przestrzennego, z końcem czerwca 2026 r. szykuje się rewolucyjna zmiana. Jej konsekwencję stanowić będą ograniczenia, związane z budową domów jednorodzinnych. Warto podkreślić, iż wprowadzenie przepisów planowane było na początek przyszłego roku, jednak rząd postanowił opóźnić proces o sześć miesięcy.

Do tego czasu w każdej gminie uchwalony musi zostać tzw. plan ogólny, czyli dokument dotyczący całego obszaru jednostki. Teren podzielony zostanie na poszczególne strefy, m.in.:

• z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

• z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

• produkcji rolniczej;

• usługową;

• zieleni i rekreacji.

Wzniesienie domu jednorodzinnego możliwe będzie więc tylko w pierwszej z wymienionych stref. W przypadku działek posiadających MPZP sytuacja nie ulegnie zmianie. Jednak jeśli teren nie będzie nim objęty, decyzje o warunkach zabudowy wydane zostaną wyłącznie dla niektórych obszarów (obszary uzupełnienia zabudowy, zawarte w planie ogólnym).

Odległość od szkoły podstawowej

Co więcej, strefy warunkowane zostaną na podstawie odległości od szkoły podstawowej. Jednym z czynników, wpływających na decyzję urzędników, będzie aspekt, czy w promieniu 1,5 km znajduje się placówka (obowiązujące w miastach). W przypadku typowych terenów wiejskich, posiadających rozproszoną zabudowę, odległość określono na maksymalnie 3 km. Odległość od szkoły obliczana będzie na podstawie długości trasy dla pieszych o granicy nieruchomości do budynku placówki.

„Proszę mądrzejszych o wyjaśnienie, bo mnie to przerosło”

Warto podkreślić, że przepisy dotyczą także rodzin bezdzietnych, które nie zamierzają korzystać z obiektów edukacyjnych.

Na ten aspekt zwrócił uwagę, m.in. dziennikarz i założyciel Kanału Zero, Krzysztof Stanowski. W jednym z wpisów na portalu X (dawny Twitter), wskazał, iż planowane przez rząd zmiany go przerosły.

- Deregulacja na całego… Proszę mądrzejszych o wyjaśnienie, bo mnie to przerosło. Jeśli odchowam dzieci i będę chciał zbudować dom, to zbudowanie go z daleka od szkoły, której nie potrzebuję, będzie nielegalne? Czy zaświadczenie o niepłodności zwalnia z tego przepisu? - napisał na platformie.

Nie nakaz a sugestia dla gmin

Co ciekawe, gminy nie muszą jednak sztywno trzymać się opisanych zasad. Przepisy nie nakładają na samorządy obowiązku zakazania budowy na terenie niespełniającym kryteriów, a stanowią jedynie sugestię. Gminy posiadają także możliwość ustalenia wyższych, niż wskazane, limitów, dotyczących odległości od podstawówek bądź wyznaczenia obszarów, gdzie obowiązywać będą specyficzne regulacje.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie nowych przepisów, zachowują ważność bezterminowo. W połowie czerwca 2026 r. jednak i kwestia ulegnie zmianie. Bowiem decyzje wydawane po tym czasie, obowiązywać będą jedynie przez 5 lat.