Dlaczego mieszkania w Olsztynie są tak drogie? [WIDEO]

11,7 tys. za metr kwadratowy w Olsztynie

Według danych BIG DATA portalu branżowego Rynek Pierwotny ze stycznia b.r., średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w Olsztynie to 11,7 tys. zł. Za nowy lokal mieszkaniowy zapłacimy ok. 607 tys. zł. Najdroższe są kawalerki (aż 13,3 tys. za m kw.), a nieco taniej wypadają dwu- oraz trzy-pokojowe mieszkania.

Chociaż w skali kraju – np. w porównania Gdańska czy Warszawy – ceny w stolicy Warmii i Mazur wypadają całkiem korzystnie, dla wielu osób kupno lokalu mieszkaniowego jest nieosiągalne. Ważnym czynnikiem są w tej sytuacji koszty kredytów.

Kwestie mieszkaniowe były popularnym tematem minionej kampanii prezydenckiej.

- Moja wyborczyni wysłała mi informację, jak wygląda jej kredyt - mówiła Magdalena Biejat podczas wizyty w Olsztynie w marcu b.r. - Wzięła kredyt na nieruchomość w wysokości 460 tys. zł, a do oddania bankowi ma ponad 1,2 mln zł.

I dodała: - Mamy w Polsce najdroższe kredyty w całej Europie.

Jednym z postulatów kampanijnych Biejat, była inicjatywa prezydencka, która miałaby nałożyć limity na marże bankowe odgórnie. Poparł to m.in. marszałek sejmu, Szymon Hołownia. Kolejnym pomysłem jest podatek katastralny – naliczany od wartości nieruchomości – w przypadku, jeśli ktoś posiada więcej niż np. 3 nieruchomości. Ma to zachęcić inwestorów do angażowania się w inne obszary.

Dlaczego mieszkania są tak drogie?

O rynku nieruchomości opowiadał także prezes ARBET Investment Group, Andrzej Bogusz przy okazji rozmowy w studiu Olsztyn.com.pl. 

Prezes uważa, że aktualnie doszło do "przegrzania" rynku mieszkaniowego, a wynika to - jak mówi - z patologicznych zjawisk w obszarze budownictwa mieszkaniowego, m.in. tzw. flipperów (osoba, która kupuje nieruchomość w okazyjnej cenie, odnawia ją i sprzedaje z zyskiem) oraz masowego inwestowania w rynek nieruchomości. Do tego, wzrosły koszty budowy spowodowane inflacją.

- Ludzie często kupowali działki, domy i mieszkania często nie wiedząc, po co to w ogóle robią – tłumaczył prezes ARBET-u. - To dlatego wiele mieszkań w Polsce stoi dzisiaj pustych. Polakom się wydaje, że na nieruchomościach każdy się zna.

I dodał: - To był krzyk rozpaczy. Inflacja zniszczyłaby klasę średnią w Polsce, bo to głównie tej klasie odebrałaby pieniądze.

Wzrosły również ceny czynszów.

- Kiedy słyszę, że teraz już się nie opłaca inwestować w rynek najmu, bo "ja już nie dostaję zwrotu 8%", to nie chce mi się tego komentować. To jest spekulant, a nie inwestor. Zwrot na poziomie 8% na rynku najmu – to jest chore.

Wiele osób przeniosło swoje inwestycje na rynek akcji w związku z niewystarczającymi zarobkami z rynku wynajmu: - Każda giełda to jest spekulacja – stwierdził Andrzej Bogusz. - "Gram na giełdzie". Gra sama w sobie ma spekulacje. To nie jest żadne inwestowanie.

***

ZOBACZ: Andrzej Bogusz, prezes Arbetu o zabudowie miejskiej, wysokościowcach i poszerzaniu granic Olsztyna [WIDEO]

***

Ceny gruntów w Olsztynie są absurdalne

Zdaniem Bogusza, rynek mieszkaniowy potrzebuje stabilizacji, czyli rozsądnych kosztów kredytu. Uważa natomiast, że długoterminowo ceny nieruchomości będą nadal rosły.

- W Olsztynie ceny gruntów są absurdalne w kontekście potencjału miasta czy liczby mieszkańców - mówił. - Dlaczego takie są? Jest ich za mało.

Jak mówi biznesmen, podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest określane przez plany ogólne gmin (dokumenty planowania przestrzennego), w którym gmina musi rozpoznać zapotrzebowania na mieszkania na swoim obszarze. Istotnym czynnikiem jest demografia. Następnie wytycza się tereny pod budownictwo mieszkaniowe w ramach wcześniej określonych na tę potrzebę gruntów.

- Łączna liczba tych terenów nie może przekroczyć 120-130% tych potrzeb - tłumaczył Andrzej Bogusz. - Plany ogólne ograniczą podaż terenów pod mieszkalnictwo.

Mają na to wpływ również dyrektywy unijne.

Własne mieszkanie nie jest dla każdego? Deweloper radzi

Prezes ARBET-u radzi młodszym pokoleniom działać, pracować i inwestować.

- Dach nad głową to jest jedna z podstawowych potrzeb, ale mieszkanie na rynku komercyjnym nie jest dla każdego - podkreślał. - Mieszkania od deweloperów powinni kupować ludzie, którzy mają jakąś "poduszkę finansową".

Radzi odkładać np. 10% z każdej zarabianej kwoty. Sugeruje także lokaty: - Na nieoprocentowanych rachunkach Polaków jest 850 mld zł. Pieniądze muszą pracować. 

Przedsiębiorca przytoczył także historię klienta, który wynajmował od firmy mieszkanie. Jego sytuacja finansowa nie pozwalała na zakup lokalu – za to posiadał dużą liczbę par butów, na które była potrzebna garderoba.

- Ktoś nie ma nic, ale butów tyle, że się nie zmieszczą w dwupokojowym mieszkaniu – mówił Bogusz.

Jego zdaniem, własne mieszkanie daje poczucie niezależności i bezpieczeństwa, ale zależy to od sytuacji finansowej konkretnej osoby. Dodał także, że jest orędownikiem budownictwa społecznego, ale jest przeciwny przejściu "na własność".

- Państwo od czasów transformacji nie poradziło sobie kompletnie z tym segmentem rynku. Teraz sobie znaleźli wroga wspólnego - deweloperów - stwierdził rozmówca.

I dodał: - Gdyby nie deweloperzy, to w Polsce nikt by tych mieszkań nie wybudował. W skali kraju mieszkań komunalnych wybudowano 2%.

Jak mówi Andrzej Bogusz, samorządy nie radzą sobie z budownictwem mieszkalnym, a do ARBET-u zwracają się ludzie, którzy nie powinni być ich klientami.

- Budownictwo komunalne powinno być na poziomie 15% budowanych mieszkań i wtedy na rynku pojawiłaby się równowaga - spuentował przedsiębiorca.

W bieżącym roku w życie weszła także nowelizacja (potocznie nazywana ustawą o jawności cen mieszkań) Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustawy deweloperskiej. Nowe przepisy nakładają na dewelopera podania ceny sprzedawanego mieszkania w ogłoszeniu. Zdaniem Bogusza, to słuszna poprawka, która może przeciwdziałać manipulacjom na rynku.

- Konkurencja dostosowywała swoją ofertę do naszych cen - opowiadał deweloper. - My chcemy za mieszkanie 6, a konkurencja - 5,5, ale końcowo kosztowało więcej.

Dodał natomiast, że ważna jest świadomość ludzi na temat cen i jakości towarów.