Nieuczciwy najemca od czterech lat uprzykrza życie panu Andrzejowi. A prawo jest po stronie... oszusta

Mieszkanie przy ul. Korczaka w Olsztynie pan Andrzej odziedziczył po swoich rodzicach prawie cztery lata temu. Ponieważ mężczyzna na stałe mieszka i pracuje w Niemczech, naturalnym pomysłem był długoterminowy najem lokalu w Polsce. Pieniądze z wynajmu miały zapewnić panu Andrzejowi i jego rodzinie dodatkowy dochód i odciążyć domowy budżet.

Miało być profesjonalnie, jest bubel

Z racji braku doświadczenia w załatwianiu tego typu spraw, 54-latek powierzył kwestię najmu jednemu z wyspecjalizowanych w tego typu transakcjach biur nieruchomości. Firmie udało się znaleźć chętnego najemcę, który wkrótce zamieszkał w lokalu na ul. Korczaka. Jak relacjonuje nam pan Andrzej, kłopoty zaczęły się niemalże od razu. Przed pierwszy rok mieszkania lokator miał płacić niepełne sumy, często z opóźnieniami, wedle własnego uznania. Pan Andrzej musiał jednak wciąż uiszczać kwoty za czynsz administracyjny i media. Mówi, że gdy od tego co przesłał mu lokator odjął zapłacone kwoty, “wyszedł praktycznie na zero”.

Sprawę niepewnego najemcy bohater naszej historii postanowił zgłosić do pośrednika, który dokonał wyboru lokatora. Tu okazało się przede wszystkim, że umowa, którą biuro nieruchomości podpisało z najemcą nie zawierała kluczowych postanowień, chroniących pana Andrzeja jako wynajmującego. Dokument pozbawiony był notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Taki zapis pozwala wierzycielowi pominąć długotrwały proces sądowy i od razu skierować sprawę o eksmisję nieuczciwego lokatora do komornika.

- Wydawało mi się, że zlecam sprawę profesjonaliście. Nie wiem, czy biuro nie było z najemcą w zmowie. Oczekiwałem, że skoro lokator okazał się nieuczciwy, to agencja coś z tym zrobi. Kiedy nic nie uczyniono, przestałem płacić im za pośredniczenie - komentuje pan Andrzej w rozmowie z Olsztyn.com.pl.

Jak jednak dodaje, nawet umieszczenie oświadczenia na mocy art. 777 KPC w umowie mogłoby nie przynieść pożądanych efektów, w przypadku gdyby zamieszkujący okazał się oszustem. Elementem takiej klauzuli jest wskazanie lokalu, do którego eksmituje się nieuczciwego najemcę za zgodą właściciela takiego zastępczego lokalu. - Nie ma pewności, że przeniesienie do wskazanego adresu realnie się odbędzie, bo właściciel tego "zastępczego" mieszkania może wpierw wyrazić zgodę, a potem rozmyślić się i nikogo pod swój dach nie przyjąć - opowiada Andrzej Brunelli.

Na tę lukę w systemie miał już odpowiedzieć rynek. Pojawiły się na nim firmy, świadczące usługi "dające zabezpieczenie". - Za opłatą podpisują oni z najemcą to notarialne oświadczenie i zapewniają lokal zastępczy, do którego przyjmuje się takiego delikwenta. Nie ma więc ryzyka, że wycofa się osoba, która ma przyjąć lokatora - precyzuje rozmówca.

Wpływów brak, koszty są

Od grudnia 2025 roku najemca nie zapłacił Brunelli ani złotówki. Zablokował też pana Andrzeja na wszystkich możliwych komunikatorach. - Nie chcę do niego wydzwaniać, bo dowiedziałem się, że to może być odbierane jako “nękanie” lokatora, a ja nie chcę być oskarżony w procesie karnym - podkreśla pokrzywdzony.

Jakby tego było mało - pan Andrzej nie tylko nie otrzymuje z mieszkania dodatkowego dochodu, ale również od trzech lat ponosi z tego tytułu stałe wydatki - uczciwie odprowadza podatek od wynajmu nieruchomości, płaci czynsz administracyjny do spółdzielni. Reguluje też rachunki za media, które zużywa lokator. - Dowiedziałem się, że nie mogę przestać płacić rachunków i wyłączyć mu prądu, bo również jest ryzyko, że zostanie odebrane to jako “nękanie”.

Dodaje, że polski system jest obecnie niewydolny, a prawo stoi po stronie lokatorów. - W naszym kraju chroniony jest nieuczciwy najemca. Przez głośną sprawę czyścicieli kamienic w Warszawie, wprowadzono przepisy, na mocy których dano ochronę oszustom - opisuje Andrzej Brunelli.

Rodzina pana Andrzeja liczyła na dodatkowy dochód, a ma spory problem

Sprawa w sądzie, do eksmisji daleko

W tej chwili w olsztyńskim sądzie toczy się sprawa z powództwa Brunelli o eksmisję lokatora z ul. Korczaka. Z informacji, które uzyskał poszkodowany, takie procesy trwają nieraz nawet do kilku lat. Oznacza to kolejne miesiące dalszego ponoszenia kosztów zajmowania mieszkania przez niechcianego lokatora. Ponadto - kiedy taką nieuczciwą osobę uda się wreszcie usunąć z lokalu, odzyskanie pieniędzy za najem jest praktycznie niemożliwe, jeżeli były najemca wykaże, że jest niewypłacalny.

Andrzej Brunelli mówi nam, że w tej sytuacji zastanawia się, czy nie skorzystać z usług firmy, która jak podaje - zajmuje się eksmisją problematycznych lokatorów. Firma taka pobiera 20 tys. zł i daje sobie trzy miesiące na usunięcie osoby z mieszkania. Jak zapewnia, dokonuje tego przy użyciu legalnych środków.

Po stronie sprawiedliwości

Mając do wyboru obie te ścieżki - zewnętrzną firmę i drogę sądową, pan Andrzej nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji co uczyni w swojej sprawie. Pewne jest jednak to, że oczekuje sprawiedliwości i ochrony przez polskie prawo. By zebrać środki na opłacenie firmy zajmującej się eksmisjami lub długotrwałe postępowanie sądowe, utworzył zbiórkę na portalu Zrzutka.pl. Można tam wspomóc go w nierównej walce z system, który chroni osoby łamiące prawo.

Sytuację poszkodowanego dodatkowo komplikuje fakt, że jakiś czas temu stwierdzono u niego chorobę nowotworową. W tej chwili jest po chemioterapii i czuje się dobrze, jednak przerzuty przeniknęły do kości. Jak mówi redakcji Olsztyn.com.pl, obecnie nie może pracować zawodowo, potrzebny jest mu spokój, a nie dodatkowe problemy i stres.

Adwokat: Prawo chroni najemcę, nawet gdy ten nie płaci

O sytuację wynajmujących i najemców w Polsce zapytaliśmy także adwokata Marcina Kotowskiego, właściciela Kancelarii Adwokackiej Marcin Kotowski i Współpracownicy. Mecenas potwierdza nam, że polskie prawo znacznie mocniej chroni lokatora niż właściciela. - To świadomy wybór ustawodawcy - komentuje. - Mieszkanie to podstawowa potrzeba, więc wyrzucenie kogoś „na bruk” jest maksymalnie utrudnione. Wynajmujący nie jest jednak bezbronny. W umowie może przewidzieć kaucję, a przy rzeczach najemcy wniesionych do mieszkania przysługuje mu ustawowe prawo zastawu na zaległy czynsz. Może też dochodzić zaległości w sądzie, nawet w szybkim postępowaniu nakazowym lub upominawczym. Wreszcie może wypowiedzieć umowę i doprowadzić do eksmisji. 

Jak podkreśla adwokat, z wykonaniem takiej eksmisji niestety często występuje problem, gdyby najemcy zostało przyznane prawo do lokalu socjalnego. W Polsce za zapewnienie takiego lokalu odpowiadają gminy, jednak często czas oczekiwania na jego przydział jest liczony w latach. - Jednak w sytuacji, w której najemca po wypowiedzeniu umowy najmu nie płaci, a gmina nie wypełnia swojego obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego, można przed sądem żądać, aby gmina zapłaciła równowartość czynszu. Pierwszym krokiem jednak powinno być wypowiedzenie umowy i skierowanie sprawy o eksmisję do sądu - wymienia.

Nawet kiedy najemca przestaje płacić wynajmującemu czynsz, to w praktyce od momentu zaprzestania dokonywania zapłat do skierowania sprawy do sądu, mija z reguły pięć-sześć miesięcy. Dlaczego tak długo? Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, czyli zwykle trzy miesiące. Mecenas Kotowski podkreśla jednak, że w takim wypadku właściciel musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę. Wypowiedzenie następuje z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego. W rezultacie cała procedura może potrwać nawet pół roku.

Klauzula z Kodeksu Postępowania Cywilnego - czy przyniesie oczekiwany skutek?

Eksperta zapytaliśmy również o skuteczność klauzuli z art. 777 § 1 pkt 4 KPC, o której mówił pan Andrzej Brunelli. Adwokat wyjaśnił tutaj, iż w akcie notarialnym poddaje się egzekucji sam najemca. - Zobowiązuje się on opróżnić lokal po zakończeniu najmu okazjonalnego. Osoba trzecia, czyli właściciel lokalu „zapasowego”, składa natomiast oświadczenie, że zgadza się na zamieszkanie najemcy u siebie. Do tego wystarczy podpis urzędowo poświadczony, nie musi to być akt notarialny.

Czy ta osoba może później odmówić? Marcin Kotowski precyzuje, że ustawa nie reguluje odwołania takiej zgody. - Faktycznie jednak nikt nie zmusi właściciela innego mieszkania do
wpuszczenia kogokolwiek. To oświadczenie nie jest tytułem egzekucyjnym przeciwko niemu, a komornik nie może wejść do jego lokalu i „zakwaterować” tam najemcy. Ustawa przewiduje zresztą sytuację, w której lokal wskazany przez najemcę przestaje być dostępny, na przykład zostanie sprzedany. Wtedy właściciel wzywa najemcę do wskazania innego lokalu w ciągu 21 dni. Jeśli najemca tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę - mówi.

Kotowski podkreśla przy tym, że z perspektywy wynajmującego sens składania takiego oświadczenia jest bardzo duży. - Ta forma daje właścicielowi dwie ogromne korzyści. Po pierwsze nie trzeba wytaczać procesu o eksmisję, wystarczy wniosek do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a potem komornik. Po drugie, ewentualna odmowa osoby trzeciej to głównie problem najemcy i nie powinna stanowić przeszkody do opróżnienia lokalu - tłumaczy i dodaje: - Zastrzegam jednak, że praktyka komorników w takich sytuacjach nie jest w pełni jednolita i może się zdarzyć, że komornik odmówi eksmisji, gdy rzeczywiście nie będzie możliwości zamieszkania najemcy w innym lokalu.

Jeżeli klauzuli - tak jak w przypadku pana Andrzeja Brunelli - nie ma, to pozostaje zwykła droga sądowa. - Najpierw skuteczne wypowiedzenie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, potem pozew o opróżnienie lokalu, wyrok, klauzula wykonalności i komornik - wymienia prawnik. - Trwa to wyraźnie dłużej: od kilku–kilkunastu miesięcy do kilku lat. Wiele zależy od obciążenia sądu i od tego, czy najemca należy do grupy chronionej. Chodzi m.in. o kobiety w ciąży, rodziny z małoletnimi dziećmi i osoby niepełnosprawne.

Odcięcie najemcy od prądu i ogrzewania - czy to karalne?

Pozostaje jeszcze wyjaśnienie, czy jeżeli najemca uchyla się od wpłat za mieszkanie, to można przestać płacić rachunki i odciąć go np. od prądu czy wody. Mecenas Kotowski potwierdza, że prawo chroni najemcę. - Od 2016 r. obowiązuje art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Karze on tego, kto w celu zmuszenia innej osoby stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Odcięcie prądu, wody, gazu czy ciepła to podręcznikowy przykład takiego zachowania - mówi adwokat. Przy dłuższym i bardziej intensywnym działaniu w grę wchodzi także uporczywe nękanie z art. 190a k.k.m zagrożone znacznie surowszą karą.

Jest też pułapka czysto praktyczna. - Jeśli właściciel przestanie płacić wspólnocie czy dostawcom mediów, to on staje się dłużnikiem, nie najemca. Efekt jest więc taki, że właściciel ma i nieuczciwego lokatora, i własne długi, i sprawę karną. Dobrym rozwiązaniem jest na samym początku zawierając umowę najmu, tak umówić się z najemcami aby umowy na dostawę mediów były na nich. Nie będzie to możliwe w odniesieniu do każdego rodzajów mediów, ale np. w przypadku prądu jest to możliwe. W tej sytuacji np. nieopłacone rachunki za prąd będą obciążały najemcę a nie właściciela lokalu - objaśnia rozmówca Olsztyn.com.pl.

Legalne usunięcie najemcy - jak to zrobić?

Bohater naszej historii - pan Andrzej Brunelli - wspomniał, że zastanawia się nad wynajęciem firmy zajmującej się eksmisjami za opłatą 20 tys. zł. Adwokata Marcina Kotowskiego zapytaliśmy o to, czy pozbycie się lokatora w ten sposób jest zgodne z prawem. - Jedynym legalnym sposobem przymusowego usunięcia kogoś z mieszkania jest egzekucja komornicza na podstawie tytułu wykonawczego, czyli wyroku albo aktu notarialnego z klauzulą wykonalności - podkreśla prawnik. - Oczywiście najemca może sam się wyprowadzić, nawet w ramach jakiegoś porozumienia z właścicielem lokalu. Żadna prywatna firma nie ma uprawnień, by kogokolwiek z mieszkania usunąć wbrew jego woli.

- Nie oceniam konkretnej firmy, której nie znam. Usługa może być w pełni legalna, jeśli polega na negocjacjach z lokatorem, zaproponowaniu mu pieniędzy za dobrowolną wyprowadzkę, mediacji albo poprowadzeniu sprawy sądowej i egzekucji przez profesjonalnego pełnomocnika - wyjaśnia.