[WYWIAD] Czy ceny nowych mieszkań w Olsztynie będą jeszcze rosły?

Naszym rozmówcą jest Piotr Kaczmarczyk, właściciel olsztyńskich firm BROKER – Nowe Mieszkania i Domy i Rynek-Pierwotny.Net, które zajmują się kompleksową obsługą inwestycji deweloperskich na Warmii i Mazurach, Mazowszu oraz na Pomorzu. Działalność Piotra Kaczmarczyka w samym Olsztynie skupia się na obsłudze dewelopera PM Development, który w naszym mieście realizuje obecnie dwie duże inwestycje mieszkaniowe. Pierwszą z nich jest powstające przy ul. prof. Nowaka Osiedle Gruszowe Sady, a drugą Osiedle Ostoja, które budowane jest na terenie dawnej bazy PUDiZ i Skanska przy ul. Jarockiej.

Piotr Kaczmarczyk
fot. archiwum prywatne

Rok 2020, ze względu na pandemię, był rokiem szczególnym dla całej krajowej gospodarki. Jaki był ten miniony rok dla branży deweloperskiej?

- Ten rok był bardzo łaskawy i udany dla branży deweloperskiej. Porównując ją do innych branż, w marcu i październiku były okresy, gdzie klientom udzielił się ten niepokój związany z wprowadzanymi przez rząd obostrzeniami. Natomiast dość szybko było to z nawiązką odrabiane. Wczesną wiosną wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania, za to środek lata był sprzedażowo bardzo dobry. Wraz z nadejściem drugiej fali w październiku, znów mieliśmy chwilowy niepokój wśród klientów. Za to już miesiąc później w listopadzie odnotowaliśmy spory wzrost zainteresowania klientów naszą ofertą.

Można więc stwierdzić, że pandemiczny kryzys ominął waszą branżę. W tych niepewnych i trudnych czasach Polacy nadal kupują tak chętnie mieszkania jak przed koronawirusem?

- Cała ta sytuacja z pandemią uświadomiła wielu osobom, jak bezpieczną inwestycją, jeśli chodzi o lokowanie środków, są nieruchomości. W związku z prognozami wysokiej inflacji, Polacy wypłacają środki z lokat bankowych i inwestują w nieruchomości. Nie jest to trend krótkotrwały. Żeby kupić wszystkie sprzedawane w Polsce w jednym roku mieszkania od deweloperów, wystarczyłoby kilkadziesiąt miliardów, a na depozytach bankowych gospodarstw domowych wciąż pozostaje kilkaset miliardów. Na dobrą sprawę, to klienta gotówkowego – nawet gdyby nie tworzył on nowych oszczędności - wystarczy na rynku deweloperskim jeszcze na kilka lat.

Z Pana słów można wywnioskować, że obecnie duża część nabywców nieruchomości to tzw. klienci inwestycyjni, którzy nabywają mieszkania np. pod wynajem. Czy najem w obecnych czasach jest jeszcze opłacalny?

- Są głosy, że obecnie rynek najmu się osłabił, ale według mnie ten problem może dotyczyć bardziej transakcji na rynku wtórnym. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie z drugiej ręki w celu inwestycyjnym, to musi od razu je wynająć, aby pieniądz pracował. Inaczej to wygląda na rynku pierwotnym. W naszym przypadku dość szybko, bo na wczesnym etapie budowy sprzedajemy znaczną pulę mieszkań. Tacy klienci kupują lokale ze świadomością, że za 2 lata, gdy odbiorą klucze do mieszkania, wykończą je i wprowadzą na rynek najmu, czasy prawdopodobnie będą już spokojniejsze, a pandemii już raczej nie będzie, lub będzie na etapie końcowego wygaszania. Wtedy też łatwiej znajdzie się najemców. Trzeba mieć także na względzie, że za 2 lata ceny mieszkań jak i najmu, mogą być już na poziomie wyższym niż obecnie. One z roku na rok rosną, w szybszym lub wolniejszym tempie, ale idą w górę.

Wiele osób liczyło, że pandemia przyniesie spadek zainteresowania mieszkaniami i ceny przez to spadną.

- Nie uprawiałbym tutaj hazardu, licząc na spadek cen mieszkań, szczególnie że wskaźniki cen wciąż pokazują odwrotny trend. Ponadto, jeśli klient kupuje mieszkanie dla siebie, to z reguły nie jest on zdeterminowany ceną, ale bardziej aktualną sytuacją życiową, związaną najczęściej z chęcią poprawy warunków mieszkalnych, lub założeniem rodziny. Jeśli masz taką potrzebę i możliwości jej realizacji, to nie ma co z tym zwlekać. Dla pewnego porównania - jeśli potrzebujemy kurtkę, to kupujemy ją teraz, a nie czekamy, aż będzie tańsza po sezonie. Aby pobudzić konsumpcję, banki komercyjne są od początku roku stymulowane przez banki centralne do zwiększania akcji kredytowej. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest obecnie najniższe w historii, a na wiosnę na pewno powrócą kredyty z jedynie 10%-wym wkładem własnym. Zresztą już powracają. Inna kategoria klientów, to osoby inwestujące na rynku nieruchomości. Są to osoby posiadające środki, które wiedzą doskonale, że oprocentowanie lokat jest już bliskie zera, a są też pierwsze banki, które w ogóle wycofują lokaty ze swojej oferty. Na rynku pojawiło się już wiele czynników potwierdzających to, że warto lokować środki w nieruchomości.

Czy pandemia przyniosła jakieś zmiany w mieszkaniowych preferencjach klientów? Jakie powierzchnie cieszą się największym wzięciem?

- Niezmiennie największą popularnością cieszą się nieduże mieszkania. Są one bardzo pożądane i szybko się sprzedają. Są tak popularne, gdyż są wielofunkcyjne. Można je wykorzystywać na własne cele mieszkalne, na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy, jak i na prowadzenie w lokalu nieuciążliwej działalności. Na zakup takiego mieszkania nie jest potrzebna też duża kwota. Widząc zainteresowanie lokalami trzydziesto i czterdziestometrowymi, na wszystkich naszych inwestycjach w Olsztynie przygotowaliśmy znaczną ilość małych mieszkań. To nas wyróżnia na lokalnym rynku.

Dla przykładu, patrząc na ofertę Osiedla Gruszowe Sady czy Osiedla Ostoja, to najwięcej mamy mieszkań dwupokojowych z jedną sypialnią. Jest też trochę mieszkań trzypokojowych od 48 do 56 m2, a w przypadku lokali powyżej 60 m2 są to mieszkania czteropokojowe z trzema sypialniami. Nie projektujemy obecnie mieszkań o powierzchniach bardzo komfortowych, czyli liczących 80, 90 lub 100 m2. Natomiast, jeśli kogoś na takie mieszkanie stać, to dajemy możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą mieszkań w jeden, większy lokal. Na wczesnym etapie budowy, odbywa się to w ramach zaprojektowanych przez Klienta bezpłatnych zmian lokatorskich.

W 2020 roku PM Development wprowadził do sprzedaży nową inwestycją, która reklamowana jest jako największe powstające obecnie osiedle mieszkaniowe w Olsztynie. Z jakim skutkiem?

- Na Osiedlu Ostoja, bo o nim mowa, przekroczyliśmy właśnie półmetek sprzedaży pierwszego, liczącego 96 mieszkań budynku A. Zainteresowanie tą inwestycją jest spore, a będzie jeszcze rosło. Wkrótce przedstawimy koncepcję zagospodarowania terenu osiedla o kolejne budynki. Musimy dać jeszcze chwilę projektantowi, na dopracowanie zagospodarowania terenu. Wprowadzimy też do oferty bliźniaczy do pierwszego, powstającego już budynku, budynek B. Zainteresowanie klientów tą inwestycją związane jest nie tylko z dogodnym i ciekawym położeniem osiedla między Jarotami a Nagórkami, wśród zieleni powstającego parku miejskiego, ale też z atrakcyjnymi jak na tę lokalizację cenami. Myślę, że ten kto nabędzie mieszkanie w budynku A, z czasem na tym zyska. Dlaczego? Bo ceny na kolejnych budynkach będą zapewne nieco wyższe. Na dniach wprowadziliśmy już pierwszą podwyżkę cen na budynku A. Będziemy jednak dbać o to, żeby nasze ceny przez najbliższe kilka lat były najatrakcyjniejsze w Olsztynie.

Olsztyński rynek nieruchomości jest coraz większy, a co za tym idzie coraz trudniej się na nim przebić. Czy macie jakieś sposoby, jak skutecznie dotrzeć do klienta?

- W ostatnim czasie, chcąc zaprezentować nasze inwestycje jeszcze ciekawiej, na sztandarowym Osiedlu Ostoja wprowadziliśmy tzw. wirtualne spacery 3D. Klienci wchodząc na stronę www.ostoja.olsztyn.pl mogą przejść się po każdym mieszkaniu, zaglądając w każde jego pomieszczenie. To bardzo przydatne narzędzie, które pomaga klientom w wyborze najlepszego dla nich mieszkania. Na bieżąco staramy się również przedstawiać klientom postępy na budowie każdej z realizowanych przez nas inwestycji. Na fanpejdżach Osiedla Ostoja (www.facebook.com/OsiedleOstoja) i Osiedla Gruszowe Sady (https://www.facebook.com/gruszowesady) na Facebooku, prezentujemy zdjęcia i filmy z budów. Dzięki temu klient zawsze wie, co się dzieje na inwestycji.

Wielu obecnych jak i potencjalnych klientów zapewne chciałoby wiedzieć, jakie plany na rok 2021 ma PM Development?

- W tym roku będzie się u nas sporo działo. Priorytetem jest dla nas możliwie sprawne przekazanie kluczy do mieszkań i przeniesienie własności lokali w pierwszym budynku na Osiedlu Gruszowe Sady. Podobnie w roku 2021 oddamy nabywcom wszystkie 6 domów jednorodzinnych, które realizujemy przy ul. Gruszowe Sady. W połowie roku zamierzamy też rozpocząć wyczekiwaną budowę bardzo atrakcyjnego, drugiego budynku wielorodzinnego na Gruszowych Sadach.

Jeśli chodzi o Osiedle Ostoja, to jak już wspomniałem, w najbliższym czasie przedstawimy plan zagospodarowania pierwszej, liczącej 3 hektary części osiedla. Docelowo obejmie ono 5 ha terenu. Na ten rok planowane jest rozpoczęcie budowy docelowej drogi dojazdowej do osiedla od strony ul. Jarockiej. Ta, z której obecnie korzystamy jest drogą służącą do obsługi budowy. Do końca pierwszego kwartału tego roku uruchomimy przedsprzedaż drugiego etapu, czyli budynku B, który będzie bliźniaczy do budynku A. Oznacza to, że będzie on posiadał identyczne, sprawdzone układy mieszkań jak w budynku pierwszym. Jedyną różnicą jest brak lokalu usługowego oraz powiększona hala garażowa, która pomieści więcej miejsc postojowych – ponieważ takie wyciągnęliśmy wnioski z rozmów z pierwszymi klientami. Realizacja tego budynku ruszy w pierwszym półroczu. Jak wspomniałem, planując drugi budynek wzięliśmy pod uwagę opinie klientów. Nabywcy chwalą zaproponowane w pierwszym etapie rozkłady lokali, które ich zdaniem nie mają mankamentów. Przełożyło się to na wysoką sprzedaż i zainteresowanie ofertą. Dopiero w trzecim budynku przeanalizujemy, czy nie nasycił się jakiś rodzaj mieszkań i możliwe, że wówczas wprowadzimy nowe typy i metraże lokali.

W zależności od tempa sprzedaży mieszkań, być może do końca tego roku uruchomimy kolejne etapy. Chcemy, aby klienci przez cały czas mieli pełną paletę metraży, jakie oferujemy na tym osiedlu. Jeśli jakiś typ mieszkań zostanie sprzedany, uzupełnimy go zaczynając sprzedaż kolejnego budynku.