Władze miasta stale inwestują środki w rozwój transportu miejskiego. Powrót tramwajów do Olsztyna i rozbudowa tego środka transportu ma zachęcić do zamieszkania w granicach administracyjnych miasta. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy pomimo chęci zakupu, nie ma bloków w których można by zamieszkać. Brakuje inwestorów, którzy zaangażują kapitał w miasto, rozwijając biznes. Pojawiają się za to budynki wielokondygnacyjne w gminach ościennych, które stanowią konkurencję dla miasta, wyciągają z Olsztyna obywateli i podatki, niezbędne miastu do utrzymania jakościowej przestrzeni i obsługi mieszkańców.
Sprzedawane przez miasto tereny nie mają Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie „MPZP”), który określa przeznaczenie terenów i wskazuje co na nich może zostać wybudowane. Jest to ogromna trudność dla dewelopera, który nie ma pewności, co na takiej działce, finalnie, będzie mógł wybudować. Inwestuje więc swój kapitał, ponosząc ogromne ryzyko.
Gdy deweloper zdecyduje się na zakup działki bez MPZP, występuje do miasta o „Warunki Zabudowy (w skrócie „WZ”). Jednak postępowanie administracyjne, do wydania WZ, trwa czasem latami, gdyż każdy z sąsiadów graniczących z działką inwestora, może wydaną decyzję zaskarżyć. Strona skarżąca nie ponosi żadnych kosztów, a proces wydania „WZ” wydłuża się nawet do kilku lat. Problem nie leży w postępowaniu urzędnika, tylko w przepisach, które dają możliwości bezkosztowego przedłużania procedury administracyjnej stronom postępowania.
W wielu przypadkach blokowania nowych inwestycji, skarżący mieszkańcy, kierują się wyłącznie własnym interesem, nie zważając na rosnące potrzeby rozwijającego się miasta. Często osoby te, wykorzystują rodzinne i biznesowe powiązania aby zablokować inwestycje i finalnie doprowadzić do zwiększenia cen mieszkań. Sprawy o wydanie „WZ” trafiają do SKO oraz sądu, co znów rodzi dodatkowe koszty po stronie inwestora.
Pamiętajmy bowiem, iż deweloperzy kupują grunty za milionowe kwoty, które często finansują z kredytów bankowych. Przedłużające się postępowanie administracyjne generuje bankowe koszty odsetkowe, których deweloper nie może szybko spłacić, gdyż nie może rozpocząć budowy i zarabiać ze sprzedaży mieszkań. W ten sposób cena mieszkania jest coraz wyższa, gdyż trzeba wliczyć do niej koszt kapitału zaangażowanego w zakup działki, a wiadomo, że są to miliony złotych.
Jeden z deweloperów z którymi mieliśmy już okazję rozmawiać o rozwoju Olsztyna, firma Ippon Group, wskazuje na wadliwy proces wydawania takich dokumentów.
- Kupiliśmy od miasta działkę przy skrzyżowaniu al. Sikorskiego i ul. Wilczyńskiego. Działka ta 3-krotnie była wystawiona na sprzedaż, gdyż nie było na nią chętnych inwestorów - mówi portalowi Olsztyn.com.pl prezez zarządu Ippon Group, Anna Bocian.
I dodaje: - W końcu zdecydowaliśmy się na zakup, bo w ogłoszeniu przetargowym był jasny zapis o przeznaczeniu działki pod „budownictwo wielorodzinne”. Ponad 2 lata trwało postępowanie o otrzymanie „Warunków Zabudowy”, gdyż skutecznie decyzja była blokowana przez sąsiadów inwestycji. Niestety, nie jest to jeszcze koniec, gdyż w dalszym ciągu, osoby fizyczne, występują o uchylenie tej decyzji. Takie działania wpływają negatywnie na rozwój miasta. Aleja Sikorskiego to jedna z głównych tras po której jeździ komunikacja miejska (autobusy, tramwaje), właśnie dla jej mieszkańców. Już mamy listę z ponad 100-tką chętnych osób, które czekają na mieszkania, właśnie z uwagi na lokalizację w ścisłym centrum Jarot. Jeżeli nie możemy rozpocząć projektu i korzystać z infrastruktury miejskiej, to w konsekwencji ludzie wyprowadzą się z miasta, zasilając podatkami lokalne gminy, a nie budżet miasta.
Podobna sytuacja miała miejsce z budową wielorodzinną wraz z częścią handlową przy ul. Kanta na olsztyńskich Jarotach. Stroną skarżącą okazała się spółdzielnia Jaroty, która skutecznie blokowała wydanie „WZ” przez prawie... 3 lata. Jednak w momencie, gdy to spółdzielnia Jaroty wystąpiła do miasta o budowę sklepu oraz kondygnacji mieszkalnych przy ul. Boenigka, otrzymała punktową zmianę planu, która pozwala im rozpocząć inwestycję.
Ciągnące się procesy administracyjne, skutecznie wstrzymują rozwój Olsztyna. Dla deweloperów są to ogromne, wielomilionowe koszty, które finalnie podnoszą ceny mieszkań na rynku. By poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym i zwiększyć dostępność mieszkań, w wielu przypadkach, wystarczyłaby dobra wola mieszkańców, urzędników i przyspieszenie procesów legislacyjnych. W ten sposób mielibyśmy również tańsze mieszkania, bo do kosztu inwestycji nie doliczałoby się odsetek za lata zaangażowania kapitału w grunt. W tym przypadku jednak, wygrywają prywatne interesy kilku sąsiednich mieszkańców, a cierpi na tym kilkaset przyszłych nabywców mieszkań.
Komentarze (4)
Dodaj swój komentarz