Wysokie koszty za ogrzewanie, nieadekwatne do faktycznego zużycia? Mieszkańcy SM „Jaroty” walczą o sprawiedliwość [AKTUALIZACJA]

Zawiłe zasady

Mieszkańcy podlegający pod olsztyńską spółdzielnię mieszkaniową (SM) „Jaroty” uważają, regulamin, na podstawie którego regulowana i uzasadniana jest wysokość kosztów opłat, pozostawia wiele do życzenia. Zapisy dokumentu mają wprowadzać zamieszanie i pozostawiać zajmujących lokale w poczuciu niepewności co do naliczanych należności.

- Zrozumienie zasad rozliczeń w regulaminie było zadaniem dość czasochłonnym i budzącym pewne zastrzeżenia nawet dla doświadczonego prawnika. Dla zwykłych mieszkańców niemających czasu, aby po pracy zajmować się analizą takich aktów, jest to niewątpliwie zadanie utrudnione – tłumaczy Lech Obara.

Prawnik podkreślił również, iż mieszkańcy, którzy zgłosili się do jego kancelarii uważają, iż obecne praktyki za nieuczciwe, a zasady rozliczeń powinny być uproszczone i przedstawione w sposób zrozumiały.

Opłata minimalna jako pewnik

Aktualnie wystawiane rachunki za ogrzewanie opiewać mają na wysokie kwoty, które wydają się niewspółmierne do faktycznego zużycia ciepła.

- Jak się okazało, nawet przy minimalnym lub zerowym ogrzewaniu lokali zobowiązani są do uiszczenia opłaty minimalnej – wskazuje Obara.

„Szereg osób stara się oszczędzać w okresie zimowym”

Warto podkreślić, że mieszkańcy podlegający pod SM „Jaroty” stwierdzili, iż nie mieli wcześniej świadomości, że istnieje minimalny koszt zużycia energii grzewczej, bez względu na jej realne zużycie.

- W świadomości ludzi pokutuje przeświadczenie, że poza kosztami stałymi (sam fakt przyłączenia budynku do sieci) i kosztami wspólnymi (grzanie klaki, piwnicy, etc.), ponosimy koszt ogrzewania zależny wyłącznie od wskazań liczników. Szereg osób stara się oszczędzać w okresie zimowym poprzez absolutnie minimalne grzanie w mieszkaniu, licząc na zaoszczędzenie nieco groszy na koniec miesiąca. Niestety, nie są świadomi, że nawet przy możliwie małym zużyciu i tak są obciążeni co najmniej kosztem minimalnym – wymienia prawnik.

Co stanowi regulamin?

Regulamin rozliczeń kosztów ciepła dostarczanego do mieszkań na cele ogrzewania lokali i podgrzewania wody SM przewiduje minimalny koszt zmienny, definiując, że jest to „minimalny koszt zmienny zakupu ciepła, zależny od jego zużycia dla danego lokalu w sezonie grzewczym, wyliczony jako minimalna wartość zużycia ciepła do ogrzania lokalu, konieczna do utrzymania w nim temperatur nie niższych, niż temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń, określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy Prawo Budowlane.

W regulaminie, w §7 pkt 3 widnieje również zapis, iż „do rozliczania kosztów zmiennych, zależnych od zużycia, określa się procentowo minimalny i maksymalny jednostkowy koszt zmienny, zależny od zużycia w stosunku średniego jednostkowego kosztu zmiennego, zależnego od zużycia, który wynosi:

• minimalny jednostkowy koszt zmienny, zależny od zużycia stanowi 50% średniego jednostkowego kosztu zmiennego zależnego od zużycia,

• maksymalny jednostkowy koszt zmienny zależny od zużycia stanowi 250% średniego jednostkowego kosztu zmiennego.”

Średni koszt, na podstawie którego wyliczany jest minimalny i maksymalny koszt zmienny, zależny od zużycia, według regulaminu jest „obliczony jako iloraz kosztów zmienny zużycia ciepła w lokalach oraz powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, biorących udział w rozliczeniu”.

Mieszkańcy nie wiedzą, na jakiej podstawie naliczane są opłaty?

Według Lecha Obary, paradoks w zapisie polega na tym, że opłata minimalna wyliczana jest w sposób, który zupełnie nie odpowiada pojęciu „kosztów minimalnych”.

- Przy kalkulacji uwzględnia się bowiem całą powierzchnię budynku oraz koszty zmienne, co prowadzi do wygenerowania bardzo wysokich kwot. W efekcie, mimo że opłata ta nazywana jest minimalną, obciąża mieszkańców znacznie bardziej, niż można by oczekiwać od faktycznie minimalnych kosztów. Ponadto, jak wynika z relacji wieloletnich mieszkańców SM, nigdy nie byli oni informowani o istnieniu stawki minimalnej i maksymalnej, co uniemożliwia im pełne zrozumienie, na jakiej podstawie naliczane są te opłaty – objaśnia Obara.

Należy też wskazać, że wedle panujących zasad, mieszkańcy ponoszą opłaty stałe oraz koszty zmienne, na które składa się: 30% kosztów wspólnych, a aż 70% zmiennych. Warto więc zaznaczyć, iż nawet mieszkańcy, którzy starają się ograniczyć koszty do minimum, poprzez utrzymywanie niskiej temperatury w lokalu, zmuszeni są do ponoszenia kosztów na podstawie wyliczeń wskazanych przez SM a nie faktycznie wykorzystanego ciepła.

Własny system ogrzewania

Jednym z klientów, którzy zgłosili się w opisywanej sprawie do kancelarii Lecha Obary jest pan Tadeusz, który aby uniknąć horrendalnych rachunków, postanowił samodzielnie ogrzewać zajmowany lokal, rezygnując z centralnego ogrzewania. W efekcie okazało się, że mimo iż nie korzystał w ogóle ze wskazanego systemu, musi pokryć koszt wynoszący ponad 1000 zł.

- Własny system grzewczy okazał się dla niego bardziej opłacalny, niż korzystanie z miejskiego systemu ogrzewania. Gdyby miał płacić za ogrzewanie mieszkania według stawek ustalonych przez spółdzielnię, nie starczyłoby mu środków na pokrycie innych podstawowych opłat. Dla wielu absurdem jest inwestowanie we własne systemy grzewcze, zwłaszcza w sytuacji, gdy dostępne jest ogrzewanie miejskie. Jednak obecnie, zwłaszcza w sezonie grzewczym, tak wysokie koszty zmuszają mieszkańców do kalkulowania, co będzie „mniejszym złem” – tłumaczy Lech Obara.

Kolosalne rachunki

Kolejny z mieszkańców, który zgłosił się do kancelarii boryka się z problemem konieczności pokrywania wyższych opłat za ogrzewanie, niż jego faktyczne zużycie. Pan Lech otrzymał rachunek w wysokości ponad 2 500 zł. Powodem miał być brak podzielników ciepła w mieszkaniu. W konsekwencji opłaty naliczono według najwyższych możliwych stawek.

Cierpią również pozostali mieszkańcy

Warto podkreślić, że zawyżone średnie koszty stają się podstawą do wyliczania opłat również dla innych mieszkańców.

- W efekcie osoby, które inwestują w oszczędne gospodarowanie energią, zostają finansowo ukarane za cudze zaniedbania czy brak indywidualnych urządzeń pomiarowych – podkreśla prawnik.

Obciążanie dodatkowymi kosztami

Kolejnym niesatysfakcjonującym wielu zagadnieniem jest obciążanie kosztem blisko 50 zł za otrzymanie rocznego rozliczenia za ciepło od firmy „Metrona”.

Spółdzielnia przekazuje za pośrednictwem skrzynki pocztowej przekazuje mieszkańcom pismo przewodnie do rozliczania kosztów, a wraz z nim to pochodzące od wspomnianej firmy. Wskazane działania prowadzą do sytuacji, gdzie automatycznie jest się obciążonym wyżej wymienioną kwotą.

Jeden z mieszkańców wystosował w tej materii pytanie do SM, aczkolwiek nadal nie otrzymał odpowiedzi.

Reakcja SM „Jaroty”

Redakcja naszego portalu wystąpiła z prośbą o komentarz, dotyczący wyżej wymienionych aspektów. Czekamy na odpowiedź.

AKTUALIZACJA (czwartek, 12 grudnia, godz. 12:45)

Otrzymaliśmy odpowiedź od rzecznika prasowego Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaroty” w Olsztynie. Wynika z niej, że zmiana regulaminu rozliczeń ciepła dostarczanego na cele ogrzewania lokali oraz podgrzewania wody, wynikała z przepisów nadrzędnych, czyli Ustawy Prawo energetyczne.

- Stąd też rozliczenie kosztów ciepła dokonywane z podziałem na koszty stałe i zmienne, odpowiednio określone w dokumencie – wskazuje rzecznik prasowy SM, Maciej Baranowski.

Kolejno przedstawiciel spółdzielni poinformował, iż zarządca budynku wielolokalowego, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., zobligowany jest do określenia maksymalnego i minimalnego kosztu zmiennego ciepła, jeśli rozliczenie tego kosztu odbywa się na podstawie wskazań podzielników.

- Taki sposób rozliczania kosztów ciepła jest szeroko stosowany w innych spółdzielniach mieszkaniowych oraz wspólnotach mieszkaniowych, także na terenie Olsztyna. Nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych. Ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Przyjęta zasada rozliczania kosztów mieści się w granicach przyznanej spółdzielni przez ustawodawcę swobody doboru metod – czytamy w nadesłanej odpowiedzi.

Spółdzielnia podkreśla, że rozliczeniu podlegają jedynie faktyczne koszty dostarczenia i zużycia ciepła do lokali, a za nie nie pobiera żadnych dodatkowych opłat.

Baranowski odniósł się również do opisanej wyżej kwestii firmy „Metrona”. Wskazał, że od lat jest ona operatorem systemu rozliczeń kosztów dla SM „Jaroty”. Rzecznik poinformował, iż koszt usługi pobiera się od każdego podzielnika i obejmuje on utrzymanie niezbędnej infrastruktury, odczyty wskazań urządzeń oraz rozliczanie.

- Warto także podkreślić, iż w ostatnim czasie Metrona Polska sp. z o.o. na swój koszt dokonała wymiany podzielników ciepła na urządzenia elektroniczne – dodał.